Diferencia entre obra menor y mayor: todo lo que debes saber

A la hora de hacer una reforma en casa, en un local o en una comunidad de vecinos, es fundamental conocer si se trata de una obra menor o una obra mayor, ya que de ello dependerá qué licencias necesitas, cuánto tiempo tardará la tramitación y qué permisos deberás solicitar al Ayuntamiento.

En este artículo te explicamos de forma clara y sencilla cuáles son las diferencias entre reforma menor y reforma mayor, qué tipo de trabajos incluye cada una, qué documentación necesitas y cómo evitar sanciones o retrasos innecesarios.

¿Qué es una obra menor?

Las reformas menores son aquellas obras que no afectan a la estructura del edificio, no modifican su uso, ni implican alteraciones significativas de elementos comunes o cargas estructurales. Suelen ser trabajos sencillos, de corta duración, y con un impacto muy limitado.

Ejemplos de reformas menores:

• Pintar paredes y techos.
• Cambiar el suelo (sin alterar instalaciones).
• Renovar alicatados en baños o cocinas.
• Sustituir carpintería interior (puertas, armarios…).
• Reformar una cocina o baño sin mover tabiques ni instalaciones principales.
• Instalar mamparas, falsos techos o pequeños cerramientos interiores.
• Reparaciones puntuales (humedades, filtraciones, pequeños desperfectos).

Licencia de obra menor:

• En muchos municipios basta con una comunicación previa de obra o licencia de obra menor.
• Se tramita rápido (en algunos casos online).
• No necesitas proyecto técnico ni dirección de obra.
• Suelen tener tasas reducidas o incluso gratuitas.

¿Qué es una obra mayor?

Una obra mayor implica modificaciones estructurales, redistribución de espacios, o cambios que afectan a la configuración, uso o elementos comunes del inmueble. Por lo tanto, requiere más planificación, más trámites y suele tener un mayor impacto técnico y legal.

Ejemplos de reformas mayores:

• Tirar o construir tabiques o muros de carga.
• Cambiar el uso del espacio (de local a vivienda, por ejemplo).
• Ampliaciones o retranqueos de fachada.
• Sustituir instalaciones completas (eléctrica, fontanería, calefacción central…).
• Colocar ascensores o rampas en comunidades.
• Hacer una reforma integral que incluya redistribución, estructura y acabados.
• Obras en elementos comunes o cubiertas en comunidades de vecinos.

Licencia para reforma mayor:

• Necesitas una licencia de obra mayor (más compleja que la anterior).
• Se exige proyecto técnico firmado por arquitecto o ingeniero.
• En muchos casos también se requiere la aprobación de la comunidad de vecinos.
• Puede conllevar tasas más altas, informe urbanístico y tiempo de espera mayor.

Diferencias clave entre obra menor y mayor

¿Qué pasa si no pido la licencia adecuada?

Hacer una reforma sin la licencia correspondiente puede conllevar multas, paralización de la obra y la obligación de restaurar el estado original. Además, si haces una obra mayor sin declarar, puedes tener problemas legales al vender la vivienda, solicitar ayudas o reclamar daños al seguro.

Por eso, siempre es mejor informarse bien antes de empezar y contar con una empresa que te asesore en cada paso.

¿Cómo saber si tu obra es menor o mayor?

Cada Ayuntamiento puede tener criterios ligeramente distintos, pero como norma general:

• Si no hay cambios estructurales ni de distribución, suele considerarse reforma menor.
• Si hay demolición, ampliación, cambios de uso o instalaciones completas, será reforma mayor.

La mejor forma de evitar problemas es consultar a profesionales, especialmente si vas a hacer una reforma integral, en una comunidad o en un inmueble protegido.

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En Provoka Reformas somos especialistas en reformas integrales, eléctricas y de interiores, tanto en viviendas como en locales comerciales y comunidades. Nos encargamos de:

• Valorar tu proyecto y determinar qué tipo de licencia necesitas.
• Ayudar a tramitar permisos y documentación con tu Ayuntamiento.
• Realizar la reforma con materiales de alta calidad y un equipo profesional.

Trabajamos a nivel nacional, y nuestra experiencia nos permite gestionar desde pequeñas mejoras hasta reformas completas con todas las garantías.

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